欲售房地產抵押登記可分為欲售房屋抵押登記、在建工程抵押登記、購房權利抵押登記（俗稱按揭期房抵押）、抵押延期登記、抵押變更登記、抵押註銷登記。
有下列情形的，不得設立房地產抵押：
1、學校、醫院等公益性房地產；
2、權屬不明或有爭議的房地產；
3、依法被查封、扣押、監督的房地產；
4、依法收回土地使用權的土地；
5、未依法登記領取必要權證的；
6、尚未付清出讓金或未按出讓合同約定進行開發投資的土地使用權；
7、房屋已建成，未按規定辦理登記與領取房屋所有權證的；
8、***有房地產，未經全體***有者書面同意的。
辦理欲售房地產抵押登記時，應先填寫欲售抵押申請表和抵押合同等有關材料，並由抵押人、抵押權人、被擔保人蓋章和簽字。然後準備辦理抵押登記必須提交的有關書證材料（詳見下文），向房地產交易管理抵押櫃臺提交申請，取收件後，申請人獲得立案單，當天或第二天憑單通知有關工作人員前往實地調查，4個工作日後，可向抵押科查詢辦結情況和交費情況，當接到領取合同通知時，應向交易所收費臺支付登記費用。然後，申請人持收件立案單領取抵押合同2份和發票，將其中1份合同（自己收存1份合同）和收件立案單交抵抵押權人。交易所則通知抵押人憑收件收據在3個工作日後領取房屋所有權證和他項權利證，抵押辦理完畢。
如何辦理欲售房屋抵押登記？
欲售房屋抵押登記指債權人或第三人（抵押人）為擔保債務清償，就自有房屋或核定作為企業固定資產的公有房屋（已核發了房屋所有權證的）同債權人（抵押權人）設定抵押權。抵押期間房屋所有權、使用權不變。進行現房抵押時應提交的證件有：
（1）、抵押人為個人的，應提交房地產抵押登記申請表2份；房屋所有權證、房屋***有權證和土地使用權證原件，復印件各2份；抵押人及其配偶身份證明和婚姻證明原件，復印件各2份；被擔保人身份證明或營業執照原件，復印件各2份；具結書；抵押物價值證明；主合同2份；抵押合同4份。此外，如果是部分抵押的應提供抵押部分的建築面積原件和復印件2份；涉及集體土地的應提供鄉鎮政府或村委會同意抵押的證明原件和復印件。
（2）抵押人為單位的，應提交房地產抵押登記申請表2份；房屋所有權證、房屋***有權證、土地使用權證原件，復印件各2份；抵押人、被擔保人營業執照原件，復印件各2份；抵押人法定代表人身份證明原件，復印件2份；抵押權人、抵押人和被擔保人經辦人身份證及介紹信或委托書原件與復印件；抵押物價值證明；主合同2份；抵押合同4份；加蓋企業公章董事會或股東大會同意抵押的文件（指三資企業、股份制企業）原件和復印件；加蓋企業工會或企業公章的職代會同意抵押的文件（指集體企業）原件和復印件；國資批文（指國有企業）原件，復印件2份。
抵押人應註意的壹點是，抵押房屋原系商品房的，可不提供土地使用權證；已購公房設定抵押的，應提供已購公房上市準入通知書和個人購房成本交款計算表。
如何辦理在建工程抵押？
在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還款履行擔保的行為。辦理在建工程抵押應提交的證件有：在建工程抵押登記申請表1份；國有土地使用權原件和復印件；建設工程規劃許可證原件和復印件；總平圖、樓層平面圖原件，復印件2份；商品房預售許可證原件和復印件；市拆遷辦拆遷安置證明原件，復印件2份；抵押人、抵押權人、被擔保人三方營業執照原件，復印件各2份；抵押人法定代表人身份證原件和復印件；抵押人三方經辦人身份證及介紹信或委托書；借款合同2份；在建工程抵押合同4份；評估報告書或其他抵押物價值證明；加蓋企業公章的董事會或股東大會同意抵押的文件（指三資企業、股份制企業）；加蓋企業工會或企業公章的職代會同意抵押的文件（指集體企業）。
如何辦理購房者權利抵押？
購房者權利抵押（按揭期房貸款）是指購房人在支付首期規定的房價款後，由貸款銀行代其支付其余的購房款，購房者將其所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
辦理購買商品房（期房）貸款抵押登記，應提交證件有：
（1）抵押人為個人的，應提交購房抵押登記申請表2份；抵押人及配偶身份證明、婚姻證明（未婚的出具未婚證明）原件，復印件各2份；商品房預售合同2份（現房交購房證明書）；開發企業不可撤銷擔保函或與貸款人簽訂的保證合同；已付樓價款發票或收據及銀行進賬單原件和復印件；主合同2份；抵押合同4份。
（2）抵押人為單位的，應提交購房抵押登記申請表2份；抵押人營業執照復印件2份；抵押人法定代表人身份證復印件2份。抵押人經辦人身份證復印件2份；商品房預售合同2份（現房交購房證明書）；開發企業不可撤銷擔保函或與貸款人簽訂的保證合同2份；已付樓價款發票或收據及銀行進賬單原件和復印件；抵押合同4份；加蓋企業公章的董事會或股東大會同意抵押的文件（指三資企業、股份制企業）原件和復印件。
如何辦理抵押延期登記？
抵押延期登記指當（抵押人）債務人不能按照原借款合同履約清償債務，經雙方協商同意延長抵押期限，並向登記機關請求延長抵押期限的行為。進行抵押延期登記，應提交證件有抵押延期登記申請表；原抵押合同；房屋所有權證；他項權證；屬私有房產的還應提供抵押人夫妻簽註的《房地產抵押具結書》。國有企業須有國資局同意延期的批文；三資企業或股份制企業須加蓋企業公章的董事會或股東代表大會同意延期聲明；集體所有制企業須提交職代會同意延期聲明。
如何辦理抵押變更登記？
抵押變更登記是指抵押雙方在合約履行期內發生債權轉移、或抵押權轉讓、或在抵押期間抵押標的物更換而進行的登記。抵押變更登記含抵押標的物變更登記、在建轉房屋抵押登記、抵押當事人變更登記、期房抵押轉房屋抵押登記。辦理時應提交的證件有：變更登記申請表；抵押變更合同或補充合同4份；其他文件資料參照上述各類抵押登記收件。
如何辦理抵押註銷登記？
抵押註銷登記是指抵押雙方已依約履行債務，由抵押雙方申請解除抵押關系的壹種行為。辦理抵押註銷登記時應提交抵押註銷登記申請表；原抵押合同；原房屋抵押的應提交他項權證、房屋所有權證、***有權證或經抵押登記的預售合同；在建成工程抵押的還應提交《建設工程規劃許可證》、《國有土地使用證》、《商品房預售許可證》；購房貸款權利抵押的，應提交《商品房
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