房地產作為壹種不動產,壹直就是人們必須的產品,杜甫當年都想要有廣廈千萬間,可見人們對房屋的需求。
當今的房價是壹漲再漲,甚至不久就翻倍,對於壹個普通買房者來說,這是壹種痛苦,但是卻不得不買,甚至想盡快買,怕的就是繼續漲。
作為壹個有經濟頭腦的人,就要看到這裏面的商機了,投資地產,利潤豐厚無比,即使不想賣出去也可以作為財產保存。越早加入這個市場,就越早得到收益。
房地產行業,是當今的暴利行業,人人都想在中間撈到壹份好處,特別是近幾年的中國,房價的上漲是每個人有目***睹的,像北京這樣的城市,從幾年前的三四千的房價飆升到壹萬多,房產投資,有著投資收益穩定、投資風險較小的優勢。
2004年,北京平均樓面地價2065元每平方米,平均房價6178元每平方米;2005年,北京平均樓面地價2681元每平方米,平均房價7534元每平方米;2006年,北京平均樓面地價2874元每平方米,平均房價8792元每平方米;2007年,北京平均樓面地價3553元每平方米,平均房價≥1.1萬元每平方米;正如美國總統羅斯福所斷言:“不動產不會被偷、遺失,也不會被搬走,只要註意適當管理,它是世界上最安全的投資。”不動產是人們唯壹慷慨可靠的親戚:它能每月給人們壹筆可觀的收入,並且讓人們的財富快速膨脹。
眾所周知,房子是人們壹定需要的產品,而房子是建立在土地之上的,土地的稀缺性也就成就了房價的穩定性。即使在最近的報道中說中國大城市的房價有所下降,但是從實際的樓盤信息來看,下降是很少的,而且房價依然是居高不下的,甚至在北京的外幾區房價依然在不斷增長。
有專家說北京房價出現了壹個拐點,也就是說房價對應的是x,拐點對應的是×′”,學過高等數學的人都會知道,拐點其實是×′的變化,也就是漲幅的變化,而不是房價的變化。也就是說,目前房價還沒真正開始回落。中國的市場依然很大,利潤依舊豐厚。
曾聽人講過發生在杭州的壹個真實的故事:2001年,兄弟倆做生意,掙了30萬元,壹人分了15萬元。哥哥去炒股,弟弟買了棟樓。到2003年10月結賬時發現:哥哥的股票還剩下不到6萬元,而弟弟賣了他的那棟樓,賣了整整56萬元,還說是賣賤了。
當然有些人說,房產投資的資本很大,其實這只是壹種誤區,不要以為炒房只是有錢人的專利,趙女士利用手中僅有的10萬元,也做了炒房壹族。趙女士說,2006年年初時,父母給了她10萬元,本打算用作購房的首付款。壹次偶然的機會,趙女士樓下的壹個小房要出售,看準商機,趙女士當即以9.5萬元的價格買下,到9月份,又以10.6萬元的價格賣掉,去掉壹些費用,還小賺8000元。
其實壹個城市的房價高低取決於房地產市場的供需關系,是買賣雙方***同作用的結果。從供給的角度看,市場的供應量大小、供應者的收益預期判斷以及成本高低是重要因素。從需求的角度看,消費者預期、支付的可能和意願則是關鍵要素。
1.目前,中國每年大約有1500萬~2000萬人因為城市化原因進城。另外,大量的農村人口因為經商、打工也長期居留城市,他們都需要買房或租房。
供給與需求的巨大矛盾,註定了房地產價格趨增的形勢。也正是因為如此,近年來,置業投資的熱潮更是壹波高過壹波。
2.隨著城市規模的越來越大,相對於其他商品,房屋在使用中除較少比例的折舊外,因地理位置、經濟發展、人口增多等因素帶來的上漲率往往超過折舊率。這也是房產作為商品所具有的獨到的雙重功能和優異之處。因此,房價的上升趨勢仍是有跡可尋的。
中國的人均GDP是1000美元。其他國家人均GDP達到1000美元時,城市化率達到50%,而目前中國的城市化率只有30%,中國的城市化建設是嚴重欠賬的。而且,如今中國的城市人口是3.5億,到2030年,要超過10億。因此,房價的居高不下是有其原因的。
土地是有限的,但是需求量卻在不斷增加,這就是房價不可能會下降的原因,在這個過程中,大家買房就不再是純粹為了滿足居住的需求了,很多人都開始了投資房產的理財方式,房價不斷增高,早壹天投資進來,早壹天享受到飛漲的利潤。
1.位置
說到房子,很多人就很著急,想著隨便去買壹處房子都是增值的,的確,按照現在的趨勢,基本是這樣,但是仔細調查壹下也會發現,不同位置的房子價值是差別很大的,同樣的時間內,增值幅度也是不壹樣的。
妳在買房的時候,首先就要考慮到地段的問題,“第壹是地段,第二是地段,第三還是地段。”這就是著名的“地段理論”。這句話被很多開發商和投資者奉為至理名言。
不同地段有著不同的用處,繁華程度也不壹樣,在壹個地方土地的利用價值越高當然房子的增值潛力就越大。
對不同用處的地段當然房價會差別很大,例如繁華的中國矽谷壹中關村,對比南五環外的地段,差別明顯很大。北四環的兩居室租房要用兩千多,可是到了昌平外,壹個三居室只要幾百塊。
還有就是,基礎設施包括交通條件、市政基礎設施和生活服務設施等。周邊是否有寫字樓、商務區,是否有強大的租房需求市場支持也是構成好地段的重要條件。這些條件決定了增長的趨勢,例如壹個朋友在幾年前在壹個當時還比較偏僻的地方買了壹套房子,很便宜,但是幾年之後地鐵五號線的規劃,修建,讓附近的人口流量壹下子增大了很多,也繁華了不少,房子壹下子就翻了好幾倍,開始沒有意料到的。
當然,人也有不同的偏好,就像上海人在對浦東浦西這個問題上的差別,就導致了兩地的房價差額。
因此,壹定要在投資的時候,先找到壹個好地段,找到壹個增值潛力大的空間,找到基本點,做好比較分析,不要盲目。
2.政府對城市的規劃
城市在不斷地壯大,政府每年都在進行著城市規劃,而在這個規劃發展的過程中,充滿著機遇,有些人為什麽會那麽有眼力看到壹些好的地方,敢於先投資在那兒,堅定地相信能夠增值呢?那是別人對這個城市的規劃發展有了壹定的認識。
城市規劃是有壹定規律的,每個城市的發展都不壹樣,形狀卻是能有規可循的,所以每壹個投資者應該多了解市場,特別是多了解政府的規劃。
雖然城市規劃也是結合城市定位和環境要素,並在城市發展、變遷規律的基礎上制定的,但城市規劃畢竟代表著政府強有力的政策支持和保障。因此,城市變遷規律壹定要提早跟蹤和掌握。
例如北京,北京的城市規劃確定了十個邊緣區域。這十個邊緣區域是北苑、酒仙橋、東壩、定福莊、垡頭、南苑、豐臺、石景山、西苑和清河。北京市的人口重心將集中在這十個邊緣區域。這些邊緣區域正在進行大規模的房地產開發,它們也是社區發展的壹個重心。應該說,個人置業投資前景廣闊。
而北京的城市是采用環線發展,每次增加壹個環線,相繼那邊上的商品房、住宿房等等都會增加,那麽這些地方的房價也會急劇地增加。這也是置業者的壹個好前景。
任何人在投資的時候都只有壹個目的,那就是要盈利,如果妳做得不好,那麽還是有可能會虧的。
現在來看壹個實際的例子,王先生買了壹套房子,貸款70%,月供2470元,年總計29640元。
物業管理費2元/平方米·月×12=1440元取暖費1320元按照正常的價位,租出去11個月,收入=11×2000=22000元結果到最後,年凈現金流量為-10400元,得不償失。
所以,不管妳的房子是用來出租還是直接倒賣,都要好好計算,不要讓自己虧本。
1.買對房子
買房看的不只是地段,每壹棟房子都有其吸引人的地方,每個開發商在賣房的時候都會強調自己的得意之處,例如北京小湯山的別墅群——納帕溪谷,讓它身價倍增的地方就是開放上留住了那壹片原始白樺林。
所以房子的價值不只是房子本身了,還有很多的附加值,例如房屋的質量、現代化設備、房屋的面積、房屋的朝向與結構、社區的文化背景、物業管理、房屋的售價及付款方式。
房子的質量越好,越讓人覺得安全,住得安心,特別是在地震多發的地區,對房子的質量是很重要的;隨著科學技術的發展,住宅現代化被逐步提到日程上來。網絡家居、環保住宅已經不再是人們的想象。因此,判斷房屋的投資價值時,投資者必須知道:現代化的裝備與房子的地段和質量具有同等重要的地位;還有在東北,窗戶在陽面的房子總是比另壹面的要好賣,樓層的高低也是壹個選擇……
2.投資價值估算
房產投資要麽就是賺,要麽就是賠。總之,考察壹處房產是否值得投資,最重要的就是評估其投資價值,即考慮房產的價格與期望的收入關系是否合理。下面有3個公式可以幫助投資者估算房產投資價值。
租金乘數小於12;8~10年收回投資;15年收益看回報。
某門市房,2001年售價22萬元,首付5萬元,每月按揭供款1000元,1年後交房,月租金1.500元。2005年售價漲至60萬元,月租金2000元。下面我們用上面的三種方法對此項投資進行估算。
租金乘數小於12(合理範圍)
租金乘數=投資金額/每年潛在租金收入如果在2001年購買此門市:22萬÷(0.15萬×12個月)=12.2倍(可考慮購買)。
2005年:60萬÷(0.2萬×12個月)=25倍(遠遠超過購買的合理範疇,因此不能購買)。
8~10年收回投資(合理年限)
投資回收年數=(首期房款+期房時間內的按揭款)÷[(月租金壹按揭月供款)×12]。
2001年購買此門市:(5萬+0.1萬×12個月)÷[(0.15萬-0.1萬)×12]=10.3年(可考慮購買)。
到2005年,因為房價上漲幅度過大,而租金卻沒有得到同步的增長,購買此門市房每月的租金收入無法彌補月供款,如果投資,投資者將面臨投資無法回收的境地。
公式解析:投資回收期法考慮了租金、價格和前期的主要投入,比租金乘數適用範圍更廣,還可以估算資金回收期的長短。
15年收益看回報物業的年收益×15年=房產購買價(物有所值)。
物業的年收益×15年>房產購買價(具升值空間)。
物業的年收益×15年
2001年購買此門市:0.15萬×12個月×15年=27萬元>22萬元(可以投資)。
2005年購買此門市:0.2萬×12個月×15年=36萬元