當泰禾還在天臺奄奄壹息的時候，壹直沈默的大中華幸福突然第壹個跳樓了。
北京周邊王者華夏幸福2月1日晚間公告，逾期債務涉及本息金額為52.55億元，但公司可用資金僅為8億元。
“環京王”大到不能倒，至少對廊坊來說是這樣。壹些監管部門已經排除了該公司破產的可能性，並要求其償還債務，除非該公司資不抵債。
華夏幸福面臨流動性問題。上周召開了債委會第壹次會議，陣容超級豪華。
平安集團、工商銀行為債委會主席、副主席，參會人員包括中國人民銀行金融穩定局局長孫天琦、中國銀行業和保險業監督管理委員會創新部副主任黃錦波、中國證監會債券部主任宸妃、河北省委常委、中國人民銀行金融穩定局、 中國銀監會、廊坊市市長、河北銀監局代表、王及230余家金融機構、監管機構、地方政府、金融機構債權人債務人、金杜律師事務所代表。
中國平安和中國工商銀行是華夏幸福最大的兩個債權人，金杜律師事務所是破產重整方面的專家。
華夏幸福股票已經停牌，股價不到2018峰值的1/3。
根據華夏幸福最新公告，到2020年三季度末，華夏幸福有息負債超過2000億元。自2020年第四季度起，華夏幸福需償還融資本息金額559億元。
2
華夏幸福是環京經濟的必然結果還是房地產調控的犧牲品？
華夏幸福董事長王總結了華夏幸福危機的主要原因:壹是誤判北京周邊形勢，北京周邊住宅量價齊跌，影響公司四年還款6543.8億余元；二是新拓展的地區還在培育中，效果不如預期(長三角的大灣區)；第三，前期擴張激進，管理不細致，公司計劃超實際產能，運營低效，考核機制不完善，不重視規模。
這不是中國人幸福的第壹次危機。兩年前，北京周邊房地產調控開始後，華夏幸福遇到了巨大的問題。2018年7月和2019年2月，平安資管出資18億元，成為第二大股東，持股比例為25%。感謝平安的爸爸，華夏幸福又撐了兩年。
在努力“自救”的同時，當地政府也給予了華夏幸福極大的支持:據報道，高達95億元人民幣(654.38+0.5億美元)的有條件資金援助。
華夏幸福2020年第三季度財報顯示，報告期內，房地產儲備主要集中在固安地區、霸州地區、涿州地區、大廠地區、香河地區等北京周邊地區。
2016年，華夏幸福創造了超過120億銷售額的神話，首次成功進入房企10強榜單，超越綠城、華潤、龍湖，位列第八。
華夏幸福的經典IP是《孔雀城》。我在北京周邊看過幾個“孔雀城”，大部分都比較偏僻，不在縣市中心，有的甚至連路都沒有。這些小區質量尚可，綠化也很漂亮，但是密度比較高。別墅建築像歐洲小鎮，略帶泥土氣息。
2017樓市見頂後，北京開始強力調控房地產市場，北京周邊城市逐漸全面限購，北京周邊樓市隨即進入冰凍期。華夏幸福采用“分期付款，三年網簽”的方式促銷。如果到期不能網簽，可以選擇退款。希望三年後限購放松，購房者可以網簽，如果政策不放松，也可以占用客戶資金三年。在“房住不炒”的基調下，在北京周邊疲軟的樓市中，這樣的遊戲最後是玩不下去的。
和上海深圳完全不壹樣。北京周圍都是壹群窮親戚。京都是三四線城市，北三縣是小縣級。北京周邊的房地產市場，沒有外地人是站不住腳的。除了燕郊還有些活力，其他城市的樓市都是死氣沈沈的。
沒有投資人和國外買家，孔雀城根本賣不出去。
除非放開限購，否則“環京地王”的贖回似乎很難。但從今年房地產調控的基調來看，不可能放開限購；放下，安頓下來，並不吸引人。還不如在天津定居。
當北京驕傲地成為第壹個“減開發”城市時，卻發現周圍的親戚都快餓死了。原本預計北京要承接北京減少的產業和人口，但大部分都去了南方。
三
《鬼城之王》
與所有其他開發商不同，華夏幸福創造了壹種獨特的模式。華夏幸福從未說過自己是地產商，而是“產業新城運營商”。
華夏幸福壹直走“住宅+產業新城”的路線，深度綁定地方政府。華夏幸福提供規劃設計、產業發展、土地整理、基礎設施建設、公共設施建設、綜合運營服務等壹攬子解決方案，地方政府主要提供土地和項目監管審批。
產業新城模式的優勢在於，華夏幸福可以以極低的成本獲得園區周邊的大量土地，通過賣房獲得較高的毛利率；缺點是投資時間過長，需要墊付巨額資金，回報周期遙遠，使得公司現金流長期緊張。
華夏幸福在北京周邊地區開發經營幾個“孔雀城”的時候，住宅樓的現金流都投入到了工業園區的建設中。在銷量持續高速增長的情況下，這種運作模式是沒有問題的。但在“房住不炒”的大背景下，2017以來，北京周邊樓市迅速降溫，其商品房銷售損失慘重，現金流驟然緊張，埋下了風險。
華夏幸福以產業集群引入城市著稱，對地方政府很有吸引力。但是，大多數工業園區都是空城，有品牌。在雪球上，有人去走訪了華夏幸福在全國各地的工業園區，大部分都是空城，入駐的公司只是到處掛個牌子。在中國幸福最成功的地方固安工業園，情況也好不到哪裏去。有人放出無人機來觀察。18: 20本該下班的固安航空產業園壹片漆黑。
固安工業園和孔雀城的住處離天安門廣場只有50公裏，比京城很多地方都近。如果只是看地圖的話，真的很“性感”。
華夏幸福被譽為“產業新城運營商”。既然是“新城”，自然遠離成熟的城區。它在荒原上掀起了“造城運動”，披著工業的外衣搞房地產，建鬼城。與激進的泰禾不同，泰禾的土地儲備基本都在壹二線城市的優質地段，土地價值極高，而華夏幸福的很多樓盤都建在荒郊野外。
過去幾年，我們從來沒有推薦過北京周邊的樓盤。即使北京周邊的樓盤每年都不停的傳出謠言，比如並入北京，比如放開限購，我們也從未動心。只要限購沒有真正放開，北京周邊的房地產就沒有投資(投機)價值。
潮水退去，就能看到誰在裸泳。
華夏幸福還有人來救援，出錢，但是買了華夏幸福物業的新業主還能幸福嗎？