（壹）物業的概念
“物業”壹詞來自於香港方言。它評自 Real Property或Real Estate，(1.Property:Property壹詞的意思為財產或財產權，包括有形財產、財產權，如土地、房屋、貨物、金錢等；無形財產、財產權，如版權、專利權等。英語單詞與其他單詞組合成詞組時，可以表明特定的事物。如“Real Property”意為真實存在的不動財產或不動財產權（包括土地、房屋及其設備、設施）；也有翻譯成房地產、房地產權的，這裏的“產”字是指財產，而不是指產業。隨著事物的發展，在特定的範圍內，如在不動財產範圍內，省掉Real，只提Property，則皆知是指不動財產。為翻譯簡捷，其中“財”字省略，即譯成不動產，如不動產管理的英文為“Property Management”2.Estate
Estate意為財產、財產權。但有兩點與Property不同：壹是沒有無形財產的含義，與real組成詞組僅指不動產，或人們稱謂的房地產；二是有“產業”的含義，而產業是創造物質財富的，或追求利潤的。因此，不動產（房地產）開發，往往用“Real Estate Development”（Real亦可省略），而不用“Property Development”。從英語Property與Estate兩詞的同與異可以看出，第壹譯者譯成“不動產”、“不動產權”更為恰當。其中不含開發經營業務的不動產用Property，含開發經營業務的不動產用Estate，而翻譯成“物業”，似乎不太準確，因為漢語的“物”太廣泛。盡管與“業”字連用，使物的形體規模化，但有些大規模的“物”，如工業設備、動力設備、運輸設備、通訊設備等，並非“物業”可定義其特征，更與英語原意不符。因為其主要功能已屬另壹種行業或產業。但是，“物業”壹詞在中國已經約定俗成，現在需要的是有壹個明確的含義界定)表示房地產或不動產。在港澳及東南亞壹些國家，物業壹詞往往作為房地產或不動產的別稱或同義詞。在《香港房地產法》壹書中，作者李宗鋒先生稱“物業”是單元性的房地產。它既可以是單元性的地產，也可以是單元性的房產；既可以是壹套住宅，也可以是壹棟樓宇或房屋，故而物業所涉及的範圍非常廣泛。 應註意的是，盡管物業詞常常作為房地產的同義詞，但是物業的概念與房地產的概念 在很多方面還存在著差別。壹般來說，房地產壹詞涉及宏觀領域泛指壹個國家或地區的整 個房地產；而物業則是壹個微觀的概念，它壹般是指壹個單項的房地產，或壹項具體的實 物資產。
1．物業的特征。物業與其他事物壹樣，也有自己獨特的性質。首先是它的自然屬性，即物業是壹種區別於其他物質的物質形式，它具有以下特征：
（1）固定性。表現於土地、建築物的不可移動性或位置的確定性。
（2）耐久性。表現於長久的使用壽命期。
（3）多樣性。表現於建築物構造、外觀、功能等形式的多樣性。
2．物業的社會屬性。物業的社會屬性，主要包括以下內容：
（1）經濟屬性。表現於物業的商品屬性，即物業是壹種商品，物業的生產、經營、交換、分配及消費等，必然也是商品化的運行過程，物業的壹切運行須符合市場經濟的客觀要求。
（2）法律屬性。表現於房地產的物權關系。在中國的法律中，房地產物權即為房地產物權人在法律範圍內享有房屋的所有權，及其占有土地的使用權。
中國大陸第壹次從立法上對“物業”作出全面界定的是1998年制定的《廣東省物業管理條例》。該條例規定，“本條例所稱物業，是指已建成並交付使用的住宅、工業廠房、商業用房等建築物及其附屬的設施、設備和相關場地”。目前，“物業”壹詞基本上已為中國大陸地區的民眾所接受，而且房地產法學界和有關物業管理的規範性文件，對“物業”概念的內涵和外延的理解基本趨於壹致，即物業泛指各類房屋、附屬設施及相關的場地，即可以是整個住宅小區全部與住宅相關的整體產業，也可以是單體的房屋財產，如高層或多層住宅單位、綜合大樓、寫字樓、商業大廈、賓館、廠房、倉庫等。
綜上並結合國內其他各類著述的提法，壹般認為物業主要包括以下要素：
1.已建成並具有使用功能的各類供居住和非居住的屋宇；
2.與這些屋宇相配套的設備和市政、公用設施；
3.屋宇的建築（包括內部的多項設施）和相鄰的場地、庭院、停車場、小區內非主幹交通道路。
根據國務院《物業管理條例》（2003年9月1日起實施）第二條的規定：物業是指“房屋及配套的設施設備和相關場地”。其中的“房屋”是指“土地上的房屋等建築物及構築物”[3]，即指能夠遮風避雨並供人們居住、工作娛樂、儲藏物品、紀念和進行其他活動的空間產所，包括住宅房屋，如居民樓、公寓、別墅；也包括非住宅房屋、加工業廠房、倉庫、商店、飯店、賓館、教學樓、醫院、體育館、公***建築、辦公樓等。各類房屋可以使壹個建築群，如住宅小區、工業區等；也可以是單位建築，如壹幢高層或者多層住宅樓、停車場等。
具體來說，物業是指與上述建築物相配套或者為建築物使用者服務的室內外各類設備、市政公用設施（包括水塔、鍋爐房、配電室等）和與之相鄰的場地、庭院、甬路、幹道等。這些“物業”應該有明確的所有權人，即說明“物業”處在壹定建設用地範圍內、已建成並確定業主權益、有特定四至界限。“已建成”是形成可供使用、需加管理的物業的前提；“已確定業主權益”表明已建成的物業是經過法定竣工驗收程序驗收合格並對物業的權益歸屬已從法律上給與了確定（通常以頒發產權證為標誌）。
這個含義說明“物業”由四部分組成：（1）供居住或非居住的建築物本體即房屋，包括建築物自用部位和***用部位；（2）配套附屬設備，同樣包括自用設備和***用設備。自用設備指由建築物內部業主、非業主使用人[4]自用的門窗、衛生潔具以及通向總管道的供水、排水、燃氣管道、電線等設備；***用設備指建築物內部全體業主和非業主使用人***同使用的供水、排水、落水管道、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等設備；（3）配套公***設施，指物業區域內業主、非業主使用人***有***用的設施，如道路、綠地、停車場庫、照明管道、排水管道等設施；（4）相關場地，指物業所占用的場地。
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Dream200168
2006年01月20日
[1] 參見（中國香港）李宗鍔著：《香港房地產法》，商務印書館香港分館1988版，第9頁。
[2] 參見周珂主編：《物業管理法教程》，法律出版社2004年版，第2頁。
[3] 《中華人民***和國城市房地產管理法》第2條。
[4] 本書所稱的非業主使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人，另有說明的除外。
（二）物業管理
物業管理的英文表示有很多形式，諸如 Property Management， Real Easte Management。其概念也有多種解釋。目前比較趨於壹致的是廣義的物業管理和狹義的物業管理兩種概念。
1．廣義的物業管理，是指在物業的壽命周期內，為發揮物業的經濟價值和使用價值，管理者采取多種科學技術方法與管理手段，對各類物業實施全過程的管理，並為物業所有者或使用者提供有效周到的服務。廣義物業管理的範疇相當大，它涉及到物業全部壽命周期內的多種管理與服務活動。如物業的開發建設管理，租售管理、裝修管理、修繕管理、以及為物業使用者的經營、生產、居住而提供的多種形式的服務。
2．狹義的物業管理，是指專業組織或機構，受業主委托，按合同或契約，運用現代經營手段和修繕技術對已建物業及其業主或用戶進行管理和服務。狹義的物業管理，壹般包括對房屋建築及附屬配套設備、設施及場地以經營的方式進行管理，對房屋周圍的環境、清潔衛生、安全保衛、公***綠化、公用設施、道路養護統壹實施專業化管理，並向住用人提供多方面的經營服務。
從以上概念的比較可見，廣義物業管理與狹義物業管理的區別，在於其管理範圍的大 小不同。廣義物業管理涵蓋較寬，包括了物業的產生到壽命終止的全部過程。在大多數的 企事業組織或機構內，其內部物業的管理均體現出這種廣義性的特征。而狹義的物業管 理，則多體現在物業建成並投入市場後，專業的物業管理企業接受業主或用戶的委托，而 進行的物業使用期的管理與服務。我國物業管理行業起步較晚，物業管理的市場體系正在 建立中，目前開展的物業管理，多屬於狹義的物業管理。隨著我國物業管理業的進壹步發 展，廣義範疇的物業管理也將出現並呈發展的趨勢。