多地收緊預售資金監管或試點現房銷售。
最近幾個月，衢州、福州、桂林、瀘州、黃石、惠州、汕頭等地加強了預售資金監管。業內人士表示，在樓盤預售下，房企高杠桿帶來的風險在資金緊張的背景下尤為突出，從質量問題到合同糾紛，從延期交房到整體減配，甚至開發商跑路，在建樓盤多年難以處理。
在此背景下，上述人士表示，在加強商品房預售監管的同時，應逐步降低預售項目比例，試點現房銷售。這樣既能最大限度地減少上述糾紛，又能遏制企業無限制的高杠桿擴張，降低房地產企業的財務風險。
預售擴張和爛尾項目頻發。
壹邊是飛漲的房價，壹邊是擱置了幾年的爛尾樓。近年來，隨著房地產市場的快速發展，房企快速擴張的資金壓力很大。同時，由於市場增長過快，預售監管不到位，爛尾項目頻發。
最近幾個月，昆明“另壹座歡樂城”的爛尾工程引起了很多人的關註。六年的爛尾工程，業主們不得不住在還是水泥塊的房子裏，自己搭樓梯，拉電線，開始像工地壹樣的生活。其失敗原因是開發商將12號樓1255套房預售款近6543.8+0億元挪作他用。
人民網地方領導留言板也顯示，郴州市汝城縣連俊郡嘉園項目2014年交房，按合同規定應於2017年底交房，但該項目仍處於停工狀態，沒有壹棟樓能達到交房條件。對此，郴州市委網信辦回復稱，按照約定，縣指揮部當時只收取30%的房款，根據樓層建設情況分配給開發商，剩余商品房購房款由開發商管理。目前開發商自身經營不善導致建設資金短缺。
xi市雁塔區愛馬仕西溪公館項目業主反映，該房屋自2014購買後壹直未入住，相關負責人回復稱，據了解，愛馬仕西溪公館項目於2018、10整體封頂，但因開發商陜西浙華房地產開發有限公司資金問題，無法進行後續施工。目前，遺留問題正在通過訴訟解決，待訴訟結果確定後將重啟項目建設。
河南鶴壁市淇濱區金蘭國際小區業主反映，因挪用巨額工程款，項目資金鏈斷裂。工程主體於2014封頂，至今停工，涉及業主多達10038。
事實上，不僅僅是小房企，今年年初，出現資金鏈危機的泰禾集團項目也存在擅自挪用預售資金的問題。北京院子二期業主反映預售項目資金被挪用，項目停工。
對此，北京市朝陽區房管局回復稱，根據《北京市商品房預售資金監督管理辦法》第十三條規定，“項目預售期間，購房款應當直接存入專用賬戶。房地產開發企業不得直接收取除首付款以外的其他商品房預售資金。”因泰禾公司在售房過程中存在違反上述規定的行為，該局多次要求整改並暫停網簽。據悉，目前泰禾已完成部分整改。
中國房地產業協會法律事務委員會秘書長康表示，預售資金監管制度的核心是通過第三方對預售資金使用情況的監管，確保預售資金用於預售項目建設，確保預售項目順利完成，不會出現損害購房人合法權益的情況。但預售資金的監管是基於預售項目的網簽。如果在售項目未取得預售許可就進行銷售，或者未通過網簽取得銷售許可，行政部門就無法及時有效地掌握在售項目的情況，也就無法實施預售資金監管。這種情況下，潛在的交易風險很大。
北京金訴律師事務所主任表示，開發商有快速回籠資金、擴大規模、賺取更多利益的需求。開發商為了快速回籠資金，往往采用預售的方式，在項目完全竣工之前，預售回籠的資金不能挪作他用。很多開發商不願意看著錢放在那裏，會選擇挪用監管資金用於其他投資或者其他用途。此外，很多小房企此前也涉足過P2P等小貸，大部分資金都是用來補洞的。
“此前立法懲罰力度不夠，立法懲罰力度與開發商違反資金監管獲得的巨大利益不成正比。開發商是逐利的。當違法成本遠遠低於可能的收益時，很多開發商會選擇違法挪用。”王雨辰說。
負債高，財務壓力大。
的確，相對於巨大的債務壓力，處罰對於房企來說只是九根牛壹毛，“找錢”成了很多房企的主要話題。8月20日，廈門建發集團股份有限公司發布公告稱，擬發行2020年第四期中期票據，發行規模不超過6543.8+05億元，期限為3+N年。
根據招股說明書，本次票據募集資金擬用於償債融資工具，不用於房地產業務、金融行業及相關工作，也不用於購買理財。
事實上，截至招股說明書簽署日，廈門建發補償債券余額為76.081億元，其中超短期融資券85億元，中期票據及永續票26，543.8+0.25億元，定向債務融資工具93億元，公司債307.55億元，公司債6，543.8+。
此前，在8月13日，華南城宣布已於8月12日完成2021到期的2億美元優先票據的發行，利率為11.5%。同日，旭輝控股集團發布公告稱，12日，公司擔保人及子公司與初始買方就票據發行事宜訂立了購買協議。達到壹定完成條件後，公司將發行654.38+0.2億元2023年到期的優先票據，利率為5.85%。
房企負債壓力下，融資動作加快。據中原地產研究中心統計，8月上半月，房地產行業信用債發行規模達到26654.38+億，處於年內高位。年內，房企累計發行債券811，合計融資金額6242億。
“尤其是最近幾天，房企密集發放大額融資。總體來看，7月份房企融資已經刷新了歷史同期紀錄。”中原地產首席分析師張大偉表示。
"現在資金流對企業來說是最重要的."某房企表示，今年下半年和明年，房企面臨超過1.5萬億元的債務需要償還。對於資金鏈緊張的房地產行業來說，壓力從未降低，這也是越來越多的房地產企業願意高利率發債融資的原因。
張大偉說，從整體上看，國內房地產銷售有所緩解，大多數企業都增加了銷售。但為了應對未來可能的市場變化，加快資金儲備，房企抓住窗口期增加壹切融資手段，盡可能多的籌集。雖然有的企業融資成本不到6%，但有的企業融資成本超過13%。
事實上，問題房企泰禾此前的半年報顯示，今年上半年泰禾集團未能完成17泰禾MTN001、18泰禾MTN002、17泰禾MTN 01的本息。截至15年8月，泰禾未償還貸款金額349億元，未支付利息43.32億元。
RealData高級分析師潘浩表示，從過去18個月的新債發行與債務到期的關系來看，2019年的新債發行趨勢與債務到期趨勢相比基本延遲了1個月，而進入2020年後，兩者的趨勢基本壹致，即償債高峰也是發債高峰。根據現有債券規模統計，2020年8月至2021上半年，單月到期超過1000億元的有4只，房企償債壓力持續加大，發債需求將長期保持高位。"
取消預售制度的呼聲再起。
近日，丹陽市住建局指出，為有效降低預售商品房交付風險，防範矛盾沖突，8月18日起在丹陽開展新建商品房預售資金第三方托管工作。
據悉，預售資金第三方托管模式是由政府提供的專業第三方資金托管平臺。購房人、開發企業、托管機構共同簽訂商品房預售資金托管三方協議，約定預售商品房貸款資金匯入第三方托管賬戶。根據托管工程的進度節點，托管機構將完成主體結構1/2，完成主體結構封頂，完成工程竣工驗收作業表發放，完成初始登記。
8月中旬，衢州市《關於加強衢州市商品房預售資金監管的通知》將加強商品房預售資金的監督管理。要求將商品房建設項目地下空間和地上部分工程總造價的130%作為商品房預售資金的重點監管對象，資金數額為從各付款節點至商品房交付條件的剩余工程造價的130%。
在福州，《福州市商品房預售資金監管辦法(試行)》指出，新建商品房項目預售資金監管額度原則上不高於項目總造價的1.2倍。
開發商提取預付款的節點與施工進度掛鉤。《辦法》規定，主體結構封頂前，累計申請使用不超過監管額度的60%；在項目竣工驗收前，累計申請使用不超過監管額度的85%；項目交付使用前，累計申請使用不超過監管額度的95%；新建商品房項目完成工程竣工驗收備案表後，監管銀行將終止對商品房預售資金的監管。
王雨辰說，由於資金監管不足而導致的問題越來越多。比如爛尾樓的發生，往往源於開發商挪用監管資金。隨著地方維穩維權事件的增多，地方政府逐漸發現預售資金監管的風險，促使更多地方政府加快完善預售資金監管。
王雨辰認為，下壹步應該進壹步完善立法，增強監管資金的公開性和透明度，加強對違規房企的處罰力度。另壹方面，海南已經全面進入現有的房屋銷售體系，這是壹個很好的信號。下壹步是逐步降低預售項目比例，試點現房銷售。這樣既可以最大限度地減少上述糾紛，又可以抑制企業無限制的高杠桿擴張，降低房地產企業的資金風險。
事實上，有消息稱，監管部門有實施現房銷售的想法。日前，住建部和人民銀行聯合召開房地產企業座談會時，有監管部門表示，預售制度是在過去房源緊缺的背景下采取的政策。現階段現房供應充足，預售制度存在是否合理，下壹步將加強這方面的討論。
此外，王雨辰建議，購房者在買房時必須對開發商及其關聯公司，尤其是股東公司進行基本審查。看開發商及關聯公司是否有外債、爛尾樓、拖欠工程款、商品房逾期交付等情況。“現在網絡很發達，這些驗證即使沒有專業律師的配合也能實現。比如妳可以在中國裁判文書網上輸入開發商的名字，找到關於開發商的相關判決書，然後查看是否存在上述問題。比如可以在田燕或者企業檢查上查看開發商和關聯公司的大致情況，特別要註意法律風險和行政處罰。”