房地產借殼上市如何融資

房地產公司借殼上市在最近兩年成為壹種趨勢，這些公司成功上市後的發展也成為投資者關註的焦點。近日，記者參加了廣州恒大地產戰略發展研討會。來自65，438+00多家證券公司和基金公司的研究員和投資經理出席了會議，就上市公司的發展戰略發表了意見。業內專家普遍認為，房地產企業發展的兩大要素是資金和土地儲備。現在土地實行公開招拍掛政策，土地儲備能力最終取決於資金實力；然而，中國房地產公司的開發資金來源並不多。銀行貸款、預付款和自有資金是三個主要來源。近年來，銀行系統非常重視可能出現的房地產信貸風險，房地產預售許可的門檻越來越高。借殼上市和再融資已經成為房地產企業尋求發展的理想渠道。據統計，近年來實際控股股東發生變更、新控股股東在房地產行業發展的公司有24家，其中僅有4家公司增發，2家公司獲得配股，這意味著75%的買殼公司尚未達到融資目的。與會專家認為，造成這種情況的主要原因有:壹是我國資本市場對上市公司再融資要求嚴格，房地產公司業績波動大，負債高，難以達到要求。其次，大部分公司的借殼上市時間都不長。我國房地產公司借殼上市的趨勢是在2000年底2001年初，到現在才壹年多，上市房地產公司實現再融資的最短時間是2.2年。各證券公司房地產研究員認為，房地產行業由於“開發-銷售”周期的原因，容易出現業績波動，其管理結構與上市公司的要求也不太相符。要實現再融資，最關鍵的是保持業績穩定，按照上市公司的要求規範治理。解決這個問題，主要應該從以下幾個方面入手。壹是要制定自身發展的長期戰略，使發展項目保持銜接，從而保持業績穩定。比如深圳萬科開發的項目，具有全銜接的特點，達到了上市公司每年開工、熱銷的良性循環，使公司保持穩定優質的業績，保持持續的再融資能力，最終成為業績優異的大而強的地產股。第二，可以做壹些合法的技術處理。在收入確認上，房地產企業可以調整完工時間，使銷售收入的分配更加合理。在財務處理上，對存貨、預提費用、無形資產三個會計科目做壹些技術操作也是大有裨益的。第三，可以通過經營壹些自有的物業進行經營或者租賃，每年獲得固定的收益，達到穩定業績的目的。如北京金融街借殼上市後，由於穩定的物業租金收入和壹定的土地開發，每年凈資產收益率保持在10%以上，2002年成功再融資4010萬元。再如，龍發有限公司通過購買廣州黃金地段、收入最穩定的天域花園出租物業，穩定了公司收入。在規範治理方面，公司借殼上市後，房地產公司必須加大規範治理的力度。良好的公眾形象對上市公司意義重大，而塑造良好的資本市場形象的關鍵是做好信息披露，建立良好的投資者關系。最重要的是規範公司本身的治理。包括公司日常決策管理的規範化，激勵機制和約束機制的明晰化，發展戰略的重新調整以適應資本市場的要求。