這是深圳最大的爛尾樓別墅群“禦嶺別墅”，位於龍崗區南灣街道南嶺村。這棟別墅，建於1992，*** 124棟，占地3萬平方米，因產權糾紛已荒廢26年。附近，萬科公園6號均價已經漲到47000元/平方米。在土地寶貴的深圳，這棟爛尾樓在今天可能價值百倍。
在巨大的利益誘惑下，壹場激烈的別墅所有權爭奪戰開始了。
11年前，法院判決94套別墅歸恒發公司所有。
在過去的11年間，玉嶺別墅的爛尾樓壹直由深圳市恒發房地產開發有限公司(以下簡稱“恒發公司”)控制和管理。
2007年，承德市雙橋區人民法院查封並出售了豫靈山莊94棟在建別墅。恒發公司從法院買來的，法院確認94套別墅歸恒發公司所有。
上世紀90年代初，開發商深圳市新城實業發展公司(後更名為“深圳市通發業實業發展有限公司”，以下簡稱“通發業”)與深圳市國土部門、南嶺村簽訂三方協議，開發建設“裕嶺別墅”項目。
1994，開發商向深圳市規劃和國土資源局龍崗分局申請完善用地手續，並於1996支付了200萬元首付款。但後來資金鏈斷裂，征地(出讓)手續無法完善。整個別墅項目至今未完工。
開發商負債累累，不僅欠著工程款，還欠著多家銀行和信用社的貸款，其中壹家是承德市郊區的裕華農村信用社。2001年，通發業同意以禦嶺山莊在建別墅抵付欠承德市郊區裕華農村信用合作社的貸款本息。
2005年6月5438+10月，承德市雙橋區人民法院作出(2001)雙橋知止第108號民事裁定書，裁定將豫靈山莊94棟在建別墅按和解協議抵押給承德市郊區裕華農村信用合作社，以抵償全部債務。
2007年2月，承德市雙橋區人民法院作出(2001)雙橋支子第106-1號民事裁定書，裁定出售豫靈山莊94棟在建別墅，並強調法院有權處分豫靈山莊。
隨後，深圳市天華苑房地產開發有限公司(以下簡稱“天華苑地產”)就94棟別墅的出售事宜與法院進行協商，最終同意以654.38+00萬元的價格購買94棟在建別墅。
2007年3月，承德市雙橋區人民法院作出(2001)雙橋支子第106-2號民事裁定書，裁定“禦嶺別墅”歸買方天華苑置業所有。
雖然是天華苑置業買的，但實際買單的是恒發公司。
同年5月，天華苑置業要求將豫靈山莊在建別墅轉讓給實際買受人恒發公司，承德市雙橋區人民法院再次作出(2001)雙橋知止第106-3號民事裁定，裁定94套別墅歸恒發公司所有。
至此，2007年，承德市雙橋區人民法院作出三次裁定，確認了玉嶺山莊94棟在建別墅的銷售。
“法院確認對恒發公司的權利後，相關裁定書和協助執行通知書也送達給了國土房產主管部門，送達完畢。”恒發公司的代理人、廣東嚴俊律師事務所律師葉智華告訴記者，在隨後的11年間，“玉嶺別墅”壹直由恒發公司實質控制和管理，恒發公司也投入了巨大的人力物力完善土地使用權、規劃、施工許可等手續，解決各方矛盾。
這是壹個相當漫長而艱難的過程。
“因為涉及到集體土地，要改變土地的性質極其困難。”據葉智華介紹，由於原開發商沒有還清土地款，早些年土地沒有完全過戶，也沒有竣工驗收，所以沒有辦法辦證。“2007年以後，別墅很難拿到房產證。原來深圳常用的開發商、政府、村委會協商征地、轉讓的程序已經行不通了。”
葉智華說，他們想了很多辦法，多年來壹直在推動這件事。“就在取得突破的時候，2018年3月，我們突然收到法院的傳票。”
突如其來的異己——中潤信德
傳票來自承德市雙橋區人民法院，要求開庭，因為有人提出執行異議，要求撤銷2007年的裁定，解除查封。
“11年前，法院已完成送達，相關裁定書和協助執行通知書也已由法院送達國土房產主管部門。執行程序已全部完成，異議的法定期限早已過了。為什麽11年後會有執行異議人？”葉智華說他們非常驚訝。“而且，每兩年我們都要求法院續信，11年沒有人提出異議。”
提出執行異議的是壹家他們之前從未聽說過的公司——深圳中潤信德控股有限公司(以下簡稱“中潤信德”)。
那麽，中潤信德是以什麽理由成為異己的呢？原因是:2065438+2007年2月3日，65438+2007公司與原開發商同發實業大股東趙文宇簽訂了股權轉讓協議，約定趙文宇將其持有的同發實業85%的股權轉讓給中潤信德。因此，中潤信德作為通信行業的實際控制人和權利人提出執行異議。
根據中潤順德與同發實業大股東趙文宇簽訂的《股權轉讓補充協議》，同發實業擁有“禦嶺山莊”項目，該項目為歷史遺留別墅類未完工房地產項目，公司尚有債務6億元。中潤順德擬接手上述項目及公司，趙將其85%的股權轉讓給中潤順德，中潤順德先行支付趙654.38+萬元，協議簽訂兩個月後再支付500萬元。
西南政法大學民商法學院院長趙教授、經濟法學院院長陸教授、法學院李祖軍教授等三位法學專家認為，《股權轉讓補充協議》以“禦嶺山莊”項目為標的，涉嫌惡意串通，損害第三方利益。
“早在10年前，‘豫靈山莊’就因為通發實業拖欠銀行貸款而被法院查封出售。恒發公司從法院購買至今已有11年。很奇怪，11年後突然出現了壹個異己。更奇怪的是，同發實業早在2007年就被工商局吊銷了營業執照，並且已經成立了清算組。”葉智華認為，中潤信德願意花錢買壹個營業執照被吊銷10年的企業的股權，這是不可思議的。
在2018舉行的聽證會上，雙方爭議的壹個焦點是中潤信德是否具有執行異議的資格。
恒發公司的代理人葉智華律師表示，2005年，法院將玉嶺山莊的94套別墅交給承德市郊區裕華農村信用合作社後，恒發公司已經失去了對這些別墅的處置權。2007年裁決後，與開發行業沒有確切的權屬關系。“除了中潤信德，就連壹般的開發行業都無權反對2007年的裁決。”
但法院認為，中潤信德已成為通信行業的實際控制人和權利人，有權作為利害關系人提出執行異議。
對此案作出復議裁定的承德中院審判長劉俊生在接受記者采訪時表示，“工商營業執照被吊銷了，但不能再經營，但權利義務依然存在。”
西南政法大學民商法學院院長趙教授等人出具的專家論證意見認為，中潤信德不能作為申請執行行為異議的適格主體。根據《公司法》規定，註銷登記前，被吊銷營業執照的公司，雖然法人資格存在，但僅限於清算組從事與清算有關的事務，不得開展與清算無關的經營活動。因此，同發實業的代言人應該是清算組，中潤信德實際控制人的身份不能成立。
專家的論證進壹步指出，補充協議上蓋有同發實業公司的公章，同發實業公司的營業執照已被吊銷。按照相關規定，營業執照、公章、合同專用章都要交回原登記機關，拒不交回是違反管理規定的行為。據此，趙文宇與中潤信德簽訂的股權轉讓協議加蓋了被撤銷公司的公章，違反了法律的禁止性規定，股權轉讓協議的效力存疑。
趙認為，“如果法院能根據股權轉讓協議排除對公司財產的強制執行，且該財產已通過司法出售、拍賣等方式進行處置。，不僅不利於維護司法權威，還會危及交易安全規則，擾亂市場秩序。”
對該案作出復議裁定的承德中院審判長劉俊生表示，“關於補充協議，我們不做資料審查，因為執行異議復議是程序性審查，不涉及實體。經雙方簽字蓋章的股權轉讓協議具有約束力。”“如果恒發公司認為股權轉讓協議無效或者不合法，可以再提起訴訟確認協議無效。”
但在葉智華看來，如果法院支持只要簽訂的轉讓協議是利害關系人，就可以成為執行對手，不管營業執照是否吊銷，轉讓是否有效，那麽壹些被吊銷企業、僵屍企業的股東也可以這樣做，那些合法取得產權的企業就可能陷入無休止的訴訟糾紛，所有的產權交易都會不安。“因為妳不知道什麽時候會突然有人聲稱簽了股權轉讓協議，要求撤銷原交易或法院裁決。”
承德市雙橋區法院“撤銷”了11年前的裁定。
2018年4月2日，承德市雙橋區法院裁定，根據承德市郊區裕華農村信用合作社與同發業達成的和解協議，2005年作出的(2001)雙橋支子第108號民事裁定書，查封的在建別墅推給了農村信用社，該房產已處置完畢，不應再作出。2007年作出的三項裁決不符合法律規定，應當撤銷。
這意味著，11年後，承德市雙橋區人民法院作出了另壹個截然相反的裁定，以“法院無權處分”為由，撤銷其11年前作出的確認裁定。豫靈山莊94棟別墅的資產將歸承德市郊區裕華農村信用合作社所有。
“這個裁決出來後，我們非常驚訝。因為裁定書沒有采納異議人潤信德提出的異議理由，也沒有采納我們答辯的內容，而是主動將這94棟別墅判給了農信社。”葉智華說，法院判決的唯壹事實依據是2005年判給農村信用社的(2001)雙橋支子第108號民事裁定書，但他們從未見過這份裁定書，法院也從未向他們提供過，也未在聽證程序中質證過。
恒發公司不服該裁定，後向承德中院申請復議。承德中院最終維持了雙橋區法院2018的裁定。
作出裁定的法官劉俊生向記者解釋說，2005年，承德市雙橋區人民法院作出裁定，將禦嶺山莊94套別墅按照和解協議抵押給承德市郊區裕華農村信用合作社，以抵償全部債務後，根據2004年的相關司法解釋，人民法院作出的土地使用權、房屋所有權轉移的裁定，自送達權利人時起發生法律效力。“也就是說，裁定書壹送達受讓人就生效，所有權隨之轉移。那麽，在這種情況下，相關資產在2005年就已經歸農村信用社所有了。在這種情況下，到2007年，法院不應該再介入，否則就是越權。”
但承德市雙橋區人民法院在2007年的裁定書中只是強調，法院有權對“豫靈山莊”進行處置。
劉俊生法官認為這壹判決本身是不恰當的。“其實雙橋區法院當時無權處置。”
“後來中潤信德根據相關法律法規提出了異議。雙橋區法院發現了自己的錯誤，並於2007年撤銷了三項裁決。我們也維持了雙橋區法院2018的裁定。”劉俊生說，“如果沒人提出異議，法院就不用管了。”
審判長劉俊生在采訪中反復向記者強調，執行異議和執行復議都是程序性審查，不進行實質性審理。
但恒發公司和法律專家只是質疑，法院在壹份解決程序問題的裁定書中，對實體權益的歸屬作出了判決。
西南政法大學民商法學院院長趙教授在接受記者采訪時表示，企業通過合法途徑取得的物權，參與法院組織的買賣活動，是法院的責任，即使過程存在瑕疵，也不能通過撤銷裁定完全剝奪買方權利。“法院單純收回已出售的房產，顯然是不合適的。”趙對說，“如果法院組織了這次買賣，社會不能相信。正常的交易秩序怎麽維持？”
葉誌明律師認為，恒發公司的別墅權益在這壹紙裁決後已經喪失，這已經是實質權益的變更。“執行異議法院只能對程序作出判決。這個東西歸誰所有是實質性問題，不應該在執行程序上解決。”
審判長劉俊生說:“2005年判決別墅資產原歸信用社所有，現在仍歸信用社所有，沒有發生財產轉移。因此，異議的執行並未引起實體權益的變更。”
但他也承認，在2007年的三次裁定被撤銷之前，也就是2018新裁定之前，資產實際上屬於恒發公司。
在趙看來，這壹執行異議的裁定結果實際上已經變更了產權。“雖然房產原屬農村信用社，但被法院變賣，房產已過戶至恒發。現在通過撤銷裁定，否定了過去法院出售的合法性，產權回到了原來的狀態。事實上，已經發生了實質性的變化。”他提醒，“這暴露了當前的壹個突出問題，就是在司法執行過程中，擅自變更執行主體，包括濫用執行異議。”
記者多次聯系承德市雙橋區人民法院，但法院和本案主審法官呂文生均以“內部規定”為由拒絕了采訪要求。
農信社:法院逼我們，我們被動。
無論如何，11年來從未提出異議的承德郊區裕華農村信用合作社，最終成為了這壹裁決的最大受益者。
在恒發看來，“這就像是法院把資產強制給了信用社。”
劉俊生法官否認了這壹說法。
承德市郊區裕華農村信用合作社的上級單位承德市郊區農村信用合作社相關負責人在接受記者采訪時承認，確實是法院將資產強行劃給了農村信用合作社。他說:“在這件事上我們比較被動。”因為相關資產的處置已經“很多年了，都相安無事。”
這位不願意透露姓名的負責人告訴記者，2007年恒發公司購買別墅資產時，農信社認可，並收到了購房款。
法官劉俊生還表示，法院在變賣資產時，通知了農村信用社，10萬元已經入賬。“農信社對過去的房產出售應該沒有異議，否則法院到時候會進行審查。”
在趙看來，如果錢收齊了，沒有人提出異議，那麽資產就應該被認定為已經出售。
“這幾年信用社領導換了幾次，我們不太了解情況。”上述承德郊區農村信用合作聯社相關負責人表示，“現在法院要求我們應訴，我們也要應訴。”
法官劉俊生表示，別墅資產壹直歸農村信用社所有，但他們收到的654.38+00萬元購房款必須返還給恒發公司。“要麽退房子，要麽退錢，不能讓恒發公司既賠錢又賠事。如果退錢，還要考慮同期貸款利率等因素來返還利息。”他告訴記者，承德市雙橋區人民法院會立即處理相關事宜，即通知恒發公司把錢取走。
這顯然不是恒發公司的預期結果。葉智華說，“10多年前的地價和現在不壹樣，而且這些年來，巨大的人力物力都花在了推動這個爛尾工程上。”
葉智華稱，承德中院復議裁定書出來後，“中潤信德拿著裁定書，代表承德郊區裕華農村信用合作社找買家接手玉嶺別墅。”裁決把別墅給了承德郊區的裕華農村信用社，卻是中潤信德在找買家接手，這讓他感到不解。
如果真如葉智華所說，那麽，承德郊區雨花農村信用社知道嗎？
記者多次聯系承德郊區雨花農村信用合作社進行采訪，對方拒絕了采訪要求。
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