1.中國旅遊房地產的發展
旅遊地產在中國還是壹個比較新的概念。其主要的商業模式，分時度假，在上世紀90年代末被壹些房地產開發商引入中國。他們的目的是推銷他們滯銷的房產。旅遊業涉足這壹領域始於個體酒店加入國際交換網絡之時。1997，杭州胡萌度假村、北京九華山莊、北京燕園度假村是中國第壹批加入RCI的酒店。截至2001年底，全國共有旅遊飯店17家，其中北京、海南、雲南各3家，青島、無錫、杭州、珠海、天津、武漢、桂林、上海各1家。已有三家公司加入II，分別位於上海青浦縣、廣州和廣州番禺區。[6]
近年來，相當多的旅遊酒店和旅遊集團開始經營旅遊地產產品，以不同的方式探索旅遊地產在中國的本土化。其中:(1)借用分時度假的概念，開發出產品類似的單體企業，如北京快樂假日酒店，以產權式酒店為經營模式。(2)自行加入國際分時度假交換網絡的經營企業，其經營模式與國際接軌，采取出售度假村每年壹周入住權的方式，為期20-40年。(3)自主開發分時度假網絡的企業致力於分時度假產品的本土化改革，設計適合中國市場的新型運營模式，如華夏旅遊、呂鑫在線度假公司等。(4)集分時度假開發銷售於壹體的企業，如天倫度假公司。
同時，房地產行業也將旅遊地產視為解決房地產滯銷問題的靈丹妙藥，並將其作為投資開發的重要領域。據了解，近期國內涉足旅遊地產的公司超過100家，其中既有首創、HNA、中信、中旅等大型企業，也有珠江地產、洪仁集團、萬科集團、萬達集團、青島匯泉旅遊等壹大批地產投資者、開發商和旅遊企業。所有開發商都看好中國未來的旅遊地產市場。截至2003年底，北京、上海、大連、青島、海南、廣東、福建、深圳等地已有近百個旅遊地產項目，海南博鰲城、深圳華僑城等壹大批旅遊地產項目得益於“假日經濟”和“會議經濟”。[8]
2.旅遊房地產的SWOT分析。
SWOT分析是壹種廣泛使用的機會風險分析方法。s指優勢，W指劣勢，O指機會，T指威脅。[9]本文將運用SWOT分析法分析中國旅遊業的發展環境，找出中國旅遊業自身的優勢和劣勢，發現和確定旅遊業的外部機會和威脅，從而預測中國旅遊房地產的前景。
(1)強項(優勢)
市場需求旺盛。世界旅遊組織秘書長弗朗西斯科？費蘭賈利在接受法國《費加羅報》采訪時說:在未來20年，中國將在世界旅遊市場上扮演重要角色，到2020年，中國將成為世界上最大的旅遊國家。隨著中國經濟的快速發展和國民消費觀念的成熟，度假休閑旅遊將逐漸取代觀光旅遊，成為大眾化的旅遊方式。預計在3-5年內，中國將形成壹定規模的度假旅遊市場，這壹市場的形成和擴大將為旅遊地產帶來強勁的市場需求。
優越的市場供應。中國酒店業整體供大於求。由於增長過快，從1998開始，平均客房出租率不到60%。另壹方面，我國商品房空置率高。根據國家統計局的數據，2004年6月底，我國商品房空置面積為9985萬平方米。【10】酒店業整體供大於求，國內商品房空置率高，當然不是好事，但卻為旅遊地產提供了良好的供應條件。同時，由於國內可投資領域較少，可用資金相對充足，吸引資金積極尋求像旅遊地產這樣有國際成功先例的新投資領域的投資項目並不困難，必然會帶來可觀的供應量。
(2)弱點(劣勢)
概念模糊。旅遊地產在國內剛剛起步，無論是開發商還是消費者，都或多或少有著模糊的概念。很多涉足這個行業的開發商對開發的概念比較模糊，這也導致了旅遊地產的理念在執行中出現偏差，使得消費者對產品逐漸失去興趣。通過對國內消費群體的分析，很多消費者購買旅遊地產產品是以投資為目的，但從市場長期發展的角度來看，應該強調其作為度假產品的本質意義。
入門門檻更高。開發旅遊地產的成本很高。首先度假資源的選址、規劃、建設、整合都需要投入大量的人力、財力、物力，然後管理維護、品牌打造都是壹個長期的過程。較高的準入門檻讓很多有意開發旅遊地產的企業望而卻步，不利於行業的健康可持續發展。
(3)機遇
中國經濟發展迅速。新世紀伊始，中國進入全面建設小康社會的新時代，人民生活水平提高。中國經濟的持續快速發展為旅遊地產提供了更大的發展空間。
加入世貿組織後，中國旅遊業發展迅速，國家把旅遊業作為新的增長點。旅遊房地產作為房地產與旅遊業結合的產物，具有明顯的就業效應、增長效應、帶動效應和可持續效應。正因為如此，國務院副總理錢其琛在2006年10月8日全國旅遊工作會議上的講話中指出“中心城市可以積極探索分時度假等新型旅遊模式”，[11]這為旅遊房地產的發展創造了良好的歷史機遇。
⑷威脅
公信力的缺失導致市場形象的風險。信譽支撐著行業，信譽的缺失會導致行業的雕零。旅遊地產還處於發展初期，制度建設的步伐跟不上旅遊地產的發展速度。在利益的驅使下，壹些商人的不良行為嚴重影響了行業聲譽。
人力資源的缺乏導致系統性的管理風險。作為壹個綜合性產業，旅遊房地產的開發、經營和管理涉及旅遊、房地產、金融、信息技術等多個領域。，這對系統管理人員的綜合素質提出了更高的要求。缺乏具有專門技能的管理者會帶來管理風險。
3.旅遊房地產存在的問題及對策。
現階段，旅遊房地產仍處於起步階段，主要存在以下問題:
最近假期需求不旺。旅遊房地產的供給和需求是壹個復雜的系統，與恩格爾系數和城市GDP水平密切相關。2003年，中國人均GDP突破65，438美元+0，000美元大關。根據國際經驗，人均GDP超過65，438美元+0，000美元，是該國旅遊需求擴大的時期，但當時主要是觀光旅遊。休閑需求快速增長的門檻是人均GDP達到2000美元，這時就會形成對休閑的多樣化需求和選擇；只有人均GDP達到3000美元，對假期的需求才會普遍出現。【12】現在，中國人均GDP剛剛突破1000美元大關(2004年是人均1268美元)，旅遊地產方面的機會開始顯現。壹部分先富起來的人有消費休閑度假產品的欲望、能力和需求，但先富起來的只是壹小部分。同時，“帶薪休假制度”在國內剛剛起步，大部分人還是依靠“五壹”、“十壹”等國家法定節假日出國旅遊。目前國內的觀光需求仍然是主要需求。因此，旅遊地產這種主要用於滿足休閑度假旅遊的產品，在現階段將面臨需求低迷的風險。
制度的缺失。在我國，旅遊地產剛剛起步，缺乏專門政策法規的引導和規範。沒有這些規範，市場就會亂。壹些房地產商實際上是打著開發旅遊地產的旗號在進行新壹輪的圈地運動。在對房地產行業的三輪檢查中，國家有關部門組成的五部委聯合檢查組發現，“房地產開發商利用旅遊規劃項目名義的圈地現象過去確實存在”；壹些經營者在旅遊地產進行項目時，不顧未來消費者權益保護，甚至采取欺詐銷售、非法集資等惡性牟利手段。這些行為擾亂了市場，不僅嚴重阻礙了旅遊地產市場的培育，也阻礙了壹些有實力的大企業有意開發旅遊地產的進入，使得旅遊地產這個非常有前景的行業壹度陷入困境。
國內的度假網並不完善。國內旅遊地產開發商在開發旅遊地產產品時，大多忽略了後續的運營管理。目前還沒有壹家開發商能夠在實力上建立起完善的假日交換網絡。中國有大量的度假村和旅遊酒店。但由於開發商之間缺乏聯盟，導致度假市場割裂，度假目的地選擇面窄，大大降低了旅遊地產產品的吸引力。
如上所述，旅遊地產在快速發展的過程中面臨著諸多問題和挑戰，需要政府、相關企業和從業者妥善應對，以保證行業的健康可持續發展。總的來說，可以從以下幾個方向努力:壹是進行消費引導，培育消費市場。加強休閑度假理念的正確宣傳和推廣，有實力的企業要註重品牌建設，以品牌效應推動旅遊地產理念的推廣，培育旅遊地產市場。第二，進行本土化改造。針對中國市場的客觀情況，進行合理的產品設計。比如為了滿足國內市場的需求，可以考慮縮短分時度假的購買期限，相應降低銷售價格。第三，加強聯盟，建立和完善國內分時度假網絡。通過假日網絡的建設，提升產品的價值，充分展示互換性的魅力，滿足消費者的多樣化需求。第四，完善保護消費者權益的法律法規。壹方面，管理部門要制定相關法律法規，約束經營者行為，保護消費者權益，使消費者權益受到侵害時有法可依；另壹方面，行業也可以通過協商建立規範的行業自律體系。在法律法規出臺後建立行業資質認證制度，確保行業健康有序發展。
標簽
我相信休閑是新千年全球經濟發展的第壹引擎。到2015年，發達國家將進入“休閑時代”。未來20年，以旅遊、娛樂、體育為基礎的休閑產業將更快地進入各個行業。休閑產業的發展也將為旅遊房地產業提供越來越大的發展空間。我相信旅遊地產會有壹個非常光明的未來！