根據杜南大數據研究院上市房企課題組對房企的調查，除了去年剛上市的壹家房企外，80家被調查房企中有82%的有息負債較去年同期有所增加。
其中，7家房企有息負債同比增長超50%，6家企業同比增長30%-50%，20家企業同比增長15%-30%。此外，有息負債負增長的房企有14家。
綜合來看，80家房企有息負債規模達7.2萬億元。按照平均7%的融資成本計算，每年需要償還的利息可能超過5000億元。
即便是龍頭房企，外界仍能從有息負債規模的擴大中感受到償債的“壓力”。
7家房企有息負債均超過2000億。
房企的有息負債，即企業負債中需要支付利息的債務，更能反映房企的真實負債水平。具體來看，截至今年上半年，有息負債超過2000億元的房企有7家。
高喊“減債”的恒大，有息負債仍超過同陣營龍頭房企，達到8355億元。碧桂園和綠地控股緊隨其後，有息負債分別高達3420.4億元和3298.44億元。此外，這個區間還有融創、保利、萬科、華夏幸福。
這7家房企的有息負債合計***2.6萬億，約占80家房企有息負債總額的36%。
恒大集團董事局主席許家印3月宣布，“從2020年開始，恒大將開始轉變發展方式，全面實施‘高增長、控規模、減負債’的發展戰略。我們必須用最大的決心和力量來減少債務。”今年上半年，得益於“高增長”和“規模控制”，恒大的有息負債較3月底提出的新戰略減少了約400億元。
根據恒大的“減債”計劃，未來三年將減債4500億，到2022年總負債將降至4000億以內。為此，下半年恒大將進壹步加大銷售回款，繼續實施土地儲備負增長，逐步分拆優質資產陸續上市。“我們有信心，到今年年底，有息負債和凈負債率將大幅下降。”恒大總裁夏海鈞說。
碧桂園的龍頭公司在回收資金和減少債務方面也比較明顯。上半年股權償還率達到94%，已經連續五年高於90%，自身造血功能較強。同時，截至6月30日，有息負債余額由去年末的3696億元減少至3420.4億元，降幅為7.5%。截至6月30日，公司賬面可用現金余額為2055.2億元，手頭現金充裕。
綠地控股上半年銷售業績下滑，通過收回款項補充現金流，同時加大貸款融資，保證資金周轉。然而，外部借款的增加導致了有息負債的同步增加。截至2020年6月30日，企業貨幣資金872.5億元，較2065.438+09年末減少654.38+0.65億元，但有息負債增加36.50至3298.4億元。整體來看，有息負債的增加導致凈負債率再次上升。
最低的有息負債也有近60億。
壹直以來，房企都是通過舉債來擴大業務規模，把握負債和規模來考驗企業的財務控制能力。杜南大數據監測80家上市房企，有息負債100億-2000億(不含)，代表龍頭房企R&F、龍湖、華潤、招商、世茂、中海等。
華潤置地的有息負債總額再創新高，達到6543.8+0645億元，凈負債率也增至45.9%。據披露，疫情壹方面增加了短期現金流緊張，另壹方面是壹種前期債券置換動作，利用上半年寬松的融資環境為即將到期的債務提前做鋪墊。
對於凱撒實現規模、現金流和利潤的平衡，管理層承認確實感到壓力很大。上半年有息負債1，21.7億元，其中境內43%，境外57%。未來到期的債務中，壹年內到期的債務占26%，五年內到期的長期債務約占765，438+0%，五年以上到期的債務占3%。根據管理層的中期業績會議，下壹步不僅要確保及時交貨，還要縮短銷售回款的時間。同時，要提高投資擴張的質量，賺取合理的利潤和強勁的現金流，加強回款，用可用資金擴大投資，實現規模、利潤和現金流的平衡。
500億-100億(不含)有息負債21，代表雅居樂、金茂、新城、遠洋、合景泰富、中南等房企。
此外，有息負債低於500億元的房企有35家，分別代表城建、鐘君、鄭融、建發、綠地港等房企。
最大值的兩倍！這六家房企的債務增速驚人。
適度的杠桿可以有效利用社會資金和資源，為長期發展提供彈藥。但在眾多不確定性下，未來高負債、高杠桿的規模之路能否實現穩健經營並不樂觀。
杜南大數據研究院監測80家上市房企。除去年剛上市的壹家房企外，65家房企有息負債同比增加，占比82%。
其中，三生和中國交通的同比增速分別高達207.08%、1.61.04%。奧園、建發、德信、中糧同比增速均超過50%。
面對行業洗牌的加速，三生控股在母公司的戰略驅動下，加快了全國範圍的擴張。上半年先後拿下江蘇海門、浙江溫州、江蘇無錫四幅地塊，總地價約27.54億元，是2019年長三角地區土地購置總價的4倍多。與此同時，三盛的債務也不可避免地在上升。截至中報，銀行貸款及金融機構貸款約654.38+0.01.39億元，應付債券654.38+0.236億元。貸款中，壹年內到期的貸款約為7291億元，壹年後到期的貸款約為40.84億元，現金及現金等價物(包括定期存款和限制存款)僅約為654.38+0.946億元，不足以償還。但由於三生控股資產註入不完全，其核心財務指標表現不能完全反映其母公司三生集團的實際情況。
上半年CCCC房地產投資強度達到222%，同比增長121%。伴隨著土地儲備的持續增長，CCCC房地產債務水平不斷攀升，有息負債同比增速位居行業前列，三條紅線均被踩在腳下。但從CCCC地產業務的諸多整合中不難看出，集團對地產業務板塊的高度重視和央企背景給融資帶來了諸多便利，具有高杠桿、低融資成本擴張的先天優勢。
2020年上半年，奧園有息負債、凈負債率、短期有息負債均同比大幅上升，其中有息負債從去年上半年的536.7億元大幅上升至654.38+003.05億元。但奧園管理層表示，下半年到期債務約200億元，截至6月底公司現金余額約694億元。同時，其未使用的信貸余額約為943億元，短期負債壓力不大。
建發國際業績高速發展，銷售金額同比增長約52.87%。到2020年底，建發國際的目標是達到700億元。隨著規模的擴大，國開國際負債總額增加，長短期負債比率為65，438+09.2，比年初增加3365，438+0.5%。但建發國際的銷售回款為266.3億元，現金流可以覆蓋短期債務。得益於母公司的國企背景，建發國際的融資成本在業內處於較低水平。
增長率15%的有33家，占比超四成。
加上上述6家公司，同比增速超過15%的公司有33家。其中，同比增速在30%-50%(不含)的有7家，代表房企包括中州、建業、和盛、奧園；同比增速在15%-30%(不含)的有20家，代表了綠城、保利地產、世茂、金地、萬科、龍湖、時代等房企。
從2019開始，綠城中國集中布局壹二線城市，投資力度逐漸加大。上半年新增土儲施工面積同比增長241%，新增貨值同比增長1，81%。但綠城管理層表示，綠城這兩年取得了比較好的增長速度。它之所以取得這麽好的發展，是靠融資杠桿，而不是靠融資。上半年短期貸款168.06億元，長期貸款572.93億元，均同比增加。年內到期債務占比較2019年末下降5.5個百分點，占總債務的比例為31.1%。
另壹方面，行業龍頭企業萬科的負債總額也不容小覷，但基本保持良好的負債結構。以世茂為例，為應對經濟金融環境的復雜變化和後續的可持續發展打下了堅實的基礎。上半年貸款總額1429.8億元，長期貸款占比72.3%，短期貸款占比27.7%。長短期貸款結構長期處於安全健康水平。現金短期負債率為1.8，流動性好，短期償債能力強。
還有萬科，壹直保持穩健的財務狀況和良好的抗風險能力。截至6月底，萬科有息負債以中長期為主，壹年期占比超過60%。持有的貨幣資金為6543.8+0942.9億元，遠高於壹年內到期的有息負債總額968.2億元。
此外，龍湖短期債務達到17214億元，長期債務達到15134億元。總負債規模較上年同期增長20.35%，其中短期負債占比僅為101%。在上半年業績發布會上，CFO趙毅表示，龍湖上半年保持財務結構安全，以自律換取自由。但今年上半年總債務規模增速快於去年同期，仍需合理控制。
此外，還有32家房企同比增速在15%以下，代表房企有越秀、金融街、招商、融創、雅居樂、凱撒、美的地產、恒大、新城等。
負增長！這14房企減債。
與此同時，有息負債負增長的房企有14家，其中金鹿有息負債同比下降63.58%。泰禾、北大資源、名城同比均出現兩位數負增長。
泰禾今年上半年營收24.63億元，同比下滑83.02%；凈利潤-654.38+0.582億元，同比下降2065.438+0.33%，僅未付利息就達43.32億元。最終融資余額960億元，平均融資成本10.03%，壹年內到期71372萬元。在其融資結構中，信托等非標融資為578.16億元，占比60.20%。為了解決公司的困難，泰禾集團有意引入萬科，但萬科尚未做出最終決定。在萬科中期業績說明會上，萬科CEO朱久生認為泰禾的產品力和基礎能力不錯，但他也反復強調:“萬科的介入是有條件的。”
雖然凈利率和毛利率雙雙下降，但從現金流、償付能力等數據來看，中海地產實現了逆市上漲。中海地產的銀行及其他貸款和應付票據分別為1292.9億元和793.2億元，有息負債為20881億元，其中壹年內到期的有息負債為334.4億元，現金短期負債率超過3倍。中海地產董事長嚴建國說，中海經歷了1997的金融風暴。當時由於負債率比較高，面臨倒閉的風險，教訓極其深刻。那段時間以來，中海的經營壹直很穩健，特別是對於負債率和現金杠桿，內部設置了嚴格的紅線。
壹直以來，沈重的酒店資產讓R&F面臨不小的債務壓力，但在今年上半年，減債略有成效。今年2月，R&F發行了4億美元優先票據，以贖回2021到期的美元優先票據，並延長了到期期限。上半年辦理境內債券108億元，減少了有息負債規模。根據計劃，該集團將在未來9個月內處理250-350億元的債務，其中壹半以上將進行重組，其余部分將通過資金或銷售來抵消，並將出售投資物業和開發項目的股權，以加快減債速度。R&F地產董事長李思廉也表示，未來將繼續減債，公司的土地儲備仍將以舊改為主。
行業觀察:減債將成為新常態，不排除降價促銷。
研究人員發現，在市場監管和融資渠道收緊的背景下，上半年有息負債增速較高的房企。壹方面是增速高但規模小的房企，如三盛、德信等；壹方面是中型房企，比如奧園，這幾年擴張導致負債增速過高。
為控制房地產企業有息負債規模，防範房地產風險，監管層提出融資新規，設置“三條紅線”，將房地產企業分為“紅、橙、黃、綠”四個等級，控制有息負債增速。這也意味著，下半年，減債將成為行業的“新常態”。
在此背景下，不少房企也壹致認為，要提高負債率，改善融資結構，還要沖年度業績，還款能力將是持續經營的關鍵。所以城市布局、拿地機會、產品打造、資源聚合也將面臨更多考研。下半年對於部分負債壓力較大的企業，未來需要不斷嘗試減債，不排除主動降價促銷回籠資金的可能。
規劃:廣林
領導:王彥嶺
研究員:易、、邱永芬、
出品:杜南大數據研究院上市房企課題組。