土地證的作用是擁有土地的合法使用權，受法律保護。土地證將標明土地的地理位置、性質、面積和使用者。土地使用者可以使用自己的土地，以出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者也可以轉讓、作價出資、出租、抵押土地使用權。
以下是土地證的具體作用，什麽時候能發揮作用:
(壹)、所謂土地用途，是指按照土地的自然屬性、法定用途或者約定方式使用土地。根據物權理論，土地使用權是國家或集體所有的土地的占有、使用和收益的權利，屬於用益物權，包括國有土地使用權和農民集體土地使用權。但根據國家法律規定，農民集體土地使用權不得出售、轉讓、出租用於非農業生產。因此，下文所指的土地用途主要是指國有土地使用權的使用。
(2)土地使用權的行使。土地使用者可以使用自己的土地，以出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者也可以轉讓、作價出資、出租、抵押土地使用權。
(1).按照約定或規定使用土地。建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同或者土地使用權劃撥批準文件的規定使用土地。確需改變該地塊建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門批準，並報原批準用地的人民政府批準。其中，城市規劃區內土地用途的改變，在報批前，應當經有關城市規劃行政主管部門同意。
(2)土地使用權轉讓。指土地使用者再次轉讓土地使用權的行為，包括出售、交換和贈與。土地使用權轉讓要註意:(1)轉讓方必須按照土地轉讓合同規定的期限和條件投資開發利用土地。比如房地產的轉讓，屬於住房建設項目，需要完成總開發投資的25%以上，屬於成片開發的土地，應當形成工業用地或者其他建設用地條件。(二)轉讓方與受讓方應當簽訂轉讓合同。(3)土地使用權轉讓時，地上建築物、其他附著物所有權隨之轉移。(4)辦理過戶登記。(5)土地使用權轉讓價格明顯低於市場價格的，市、縣人民政府有優先購買權。(6)受讓人需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當依法辦理相關手續。(七)受讓人的土地使用年限為土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者的使用年限後的剩余年限。
(3)土地使用權作價出資。是指土地使用者出資或入股進行合資、合作、聯營等的行為。依法對土地使用權進行評估後，並根據出資額行使相應的權利、履行相應的義務。比如，根據我國《公司法》規定，股東/發起人可以用現金或者實物、工業產權、非專利技術、土地使用權出資。根據《合夥企業法》，合夥人可以以現金、實物、土地使用權、知識產權或者其他財產權利出資。《城市房地產管理法》規定，依照本法和有關法律、行政法規的規定，依法取得的土地使用權可以作價出資入股，用於合資、合作開發經營房地產。需要註意的是:(1)依法對土地使用權進行評估和估價。根據《公司法》的規定，作為出資的土地使用權必須依照法律、行政法規的規定進行評估作價。但根據《合夥企業法》的規定，合夥人以土地使用權作價出資的，可以由全體合夥人協商確定，也可以由全體合夥人委托法定的評估機構評估。(2)辦理土地變更登記手續。土地使用者僅以土地使用權為合作條件與他人合作或聯營的，土地使用權未發生轉讓，無需辦理變更登記手續。土地使用者以土地使用權作價出資設立公司、企業法人，或者與他人合夥設立公司、企業法人的，土地使用權隨之轉讓，並辦理變更登記手續。
(4)土地使用權抵押。是指債務人或者第三人不轉移對土地使用權和地上建築物、其他附著物的占有，以該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依法折價或者以拍賣、變賣財產的價款優先受償。土地使用權抵押要註意:(1)土地使用權抵押時，地上建築物及其他附著物隨之抵押。(2)抵押人和抵押權人應簽訂抵押合同。(3)辦理抵押登記。
(五)土地使用權租賃。是指土地使用者作為出租人，將土地使用權連同地上建築物、其他附著物出租給承租人，承租人向出租人支付租金的行為。土地使用權出租要註意:(1)出租人必須按照土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發利用土地。(2)出租人應將地上建築物及其他附著物與土地使用權壹並出租。(3)出租人和承租人應簽訂土地使用權租賃合同。(4)承租人必須繼續履行土地使用權出讓合同的規定。(5)出租人應當登記。
根據有關法律規定，劃撥土地使用權除下列情形外，不得轉讓、出租、抵押:(1)土地使用權歸公司、企業、其他經濟組織或者個人所有；(二)有國有土地使用證；(三)有地上建築物及其他附著物的合法產權證明；(四)依法簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府繳納土地使用權出讓金或者以出讓、出租、抵押所得支付土地使用權出讓金；(5)市、縣人民政府土地管理部門和房地產管理部門批準。
(3)土地使用權的限制。是指土地使用者必須嚴格按照出讓合同或劃撥批準文件規定的條件、方式和用途使用土地，違反這些規定就要承擔相應的法律責任。
(1).禁止閑置土地。閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權，未經原批準用地的人民政府同意，在規定期限內未動工開發建設的建設用地。為依法處理和充分利用閑置土地，切實保護土地，國土資源部於4月28日發布了《閑置土地處置辦法》，對閑置土地的情況、處置方案、閑置土地費用、收回閑置國有土地使用權的程序、閑置土地的利用等作了詳細規定，此處不再贅述。
(2)禁止擅自改變土地用途。根據《全國土地分類(試行)》將建設用地分為8大類32小類，包括商業服務用地、工礦倉儲用地、公共設施用地、公共建設用地、居住用地、交通用地、水利設施用地和特殊用地。土地使用權人應當嚴格按照出讓合同或者批準文件規定的用途使用土地。確需改變土地用途的，應當經主管部門批準。未經批準改變土地用途的，由市、縣人民政府土地管理部門予以糾正，並可根據情節處以警告、罰款、無償收回土地使用權的處罰。
(3)禁止自行轉讓、出租、抵押土地使用權。以劃撥方式取得的土地使用權的轉讓、出讓和抵押，必須符合法定條件，並經有權機關批準。未經批準擅自轉讓、出讓、抵押土地使用權的，由市、縣人民政府土地管理部門沒收非法所得，並視情節處以罰款。以出讓方式取得的土地使用權可以轉讓、出租、抵押，但必須符合壹定條件，即出讓方和出租方必須按照土地使用權出讓合同約定的期限和條件投資、開發、利用土地，出讓合同、出租合同、抵押合同不得違反法律法規和土地使用權出讓合同的規定，並辦理土地登記手續。
(4)土地使用權的終止。土地使用權因土地使用權出讓合同規定的使用年限屆滿、提前收回或土地滅失而終止。
(1).土地使用權到期。使用年限屆滿後，土地使用者可以申請續期，但應當重新簽訂土地使用權出讓合同，繳納土地使用權出讓金，並進行登記。否則，土地使用者應當交回土地使用證，並依法辦理註銷登記，國家無償取得土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權。
(二)收回國有土地使用權。為公共利益需要使用土地的；為進行城市規劃和舊城改造，需要調整土地用途的；土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的；因單位撤銷或搬遷而停止使用原劃撥國有土地的；公路、鐵路、機場、礦山等。被批準報廢的；經有關人民政府土地行政主管部門批準，並經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權。因公共利益、實施城市規劃和舊城改造需要收回土地使用權的，應當對土地使用者給予適當補償。
另外，違反土地管理法和房地產管理法的規定，國家可以強行收回土地使用權。比如，依法收回國有土地使用權的當事人拒不交出土地，臨時使用期限屆滿拒不交還土地，或者不按照批準的用途使用國有土地的，由縣級以上人民政府土地部門責令交還；已辦理審批手續的非農建設占用耕地，連續兩年未使用的，經原批準機關批準，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權；以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。
(3)土地流失。《房地產管理法》規定，土地使用權因土地滅失而終止。土地滅失是指因地震、火山爆發、洪水等不可抗力導致土地實際使用價值消失，使土地使用者無法按照合同或批準文件規定的用途使用土地，從而終止土地使用權。對於劃撥土地，國家可以將另壹塊土地劃撥給原土地使用權人使用。轉讓土地的，土地使用權人可以要求返還喪失土地剩余年限的出讓金。