隨著樓市企穩，政府堅持“房住不炒”主基調，房地產行業融資監管趨嚴，優化負債結構，降低負債成為房企融資的重中之重。壹方面進壹步降低短期負債比例，另壹方面控制和降低融資成本，為“活下去”做準備。
杜南大數據研究院調查房企負債。76家房企壹年內到期的有息負債超過2.5萬億元，約占全部有息負債的35%。按照平均7%的融資成本計算，每年需要償還的利息超過6543.8+0700億。
短債TOP10發布，合計超1.2萬億。
壹年內有息負債超過6543.8+000億元的公司有4家，恒大、融創、綠地、碧桂園分別達到3957億、6543.8+040.6億、6543.8+0214億、6543.8+005.8億。壹年內到期有息負債超過500億元-1000億元的有6家，分別是萬科、華夏、R&F、泰禾、招商、保利。
可以看出，R&F是銷售規模最小的壹家，但其短期負債高達748億元，壓力不小。R&F地產董事長李思廉表示，公司未來將繼續減債，公司土地儲備仍將以舊改舊為主。中期財報顯示，上半年土地方面的支出只有60億元左右，而2019和2018分別為250億元和370億元左右。預計未來6至12個月將繼續減少拿地，並加快減少庫存和新產品投放，以維持經營性現金流償還債務。R&F董事長助理陳誌豪也表示，在未來9個月，集團將處理250億至350億元的債務，其中壹半以上將進行重組，其他將通過資金或銷售來抵消，並將出售投資物業和開發項目的股權，以提高減債速度。
年初，融創董事長孫宏斌提出2020年融創要做三件事——“降低融資成本、優化資產結構、謹慎拿地、天時地利人和”。半年報顯示，融創短期債務為654.38+0406.23億元，可支配現金為852.3億元，無法覆蓋所有短期債務。孫宏斌曾表示，未來將淡化銷售規模目標，盈利減債成為第壹要務。而且為了獲得更多的現金流，我們會處置壹些資產。
30短債6543.8+00億-300億，占比最大。
超六成房企短期債務規模集中在6543.8+000億-500億元區間。其中，壹年內到期有息負債超過300-500億元的公司有16家，代表房企有奧園、金地、華潤、雅居樂、世茂、中海等。
壹年內有息負債超過6543.8+00億-300億的房企有30家，包括旭輝、時代、中南、遠洋、龍湖。此外，還有力高、中交、城建、綠地香港、建發等20家房企短期負債不超過6543.8+00億元。
最多4次！超八成房企短期債務在增加。
杜南大數據研究院監測65家房地產企業的同比數據(部分房地產企業數據不完整)，52家房地產企業壹年內到期的有息負債同比增加，占比高達80%。
分地區來看，65，438+02家房企壹年內到期的有息負債較去年同期增長超過65，438+000%，三盛控股增速最高達到483.78%。
三盛控股的有息負債和短期負債在壹年內雙雙翻番。在母公司戰略的推動下，三生控股加快了全國範圍的擴張。上半年先後拿下江蘇海門、浙江溫州、江蘇無錫四幅地塊，總地價約27.54億元，是2019年長三角地區土地購置總價的4倍多。規模越來越大的同時，債務也不可避免的在上升。截至上半年，有息負債654.38+00139萬元，壹年內到期的負債約729.100萬元，壹年後到期的負債約40.84億元，現金及現金等價物(包括定期存款和限制存款)僅約654.38+0946億元，不足以償還。
今年上半年，華潤置地短期負債達到411.25億元，較去年大幅增長。因為2019的有息負債中，只有6.5%需要在壹年內償還，而今年這壹比例提高到了25%。但期末公司600多億元的資本公積足以覆蓋公司的短期債務，短期債務與現金之比為65，438+0.47，短期內不存在明顯的償債壓力。
過去幾年，合景泰富采取了更加積極的購地策略，土地儲備和項目建設不斷增加，存貨和投資性物業規模較大，這也直接影響了多項財務指標。至今年上半年末，合景泰富壹年內到期的負債較2019年末增加40.9%至334.3億元，期末無限售條件現金較期初減少28.8億元至486.10億元。
此外，9項壹年內到期的有息負債同比增長50%-100%，代表遠洋、綠城、新城、旭輝等房企。
從去年開始，新城控股出售了大量資產，債務問題有所緩解。今年上半年，新城控股短期債務達到375.865438億元，占比處於較高水平，債務結構有改善空間。考慮到公司期末貨幣資金和受限現金達到649.95億元，短期內不存在明顯的償債壓力。
旭輝上半年嚴格控制債務總規模，有息負債增長11.08%，處於合理水平。但壹年內到期的短期債務同比增加53.3%，增幅較大。“管理層壹直希望以更低的成本利用更多的資源。旭輝的發展模式是規模、利潤、金融的穩健均衡發展。”旭輝控股CFO楊欣表示，旭輝希望將凈負債率控制在70%以下。
有了CCCC的背書，綠城融資渠道暢通，所以上半年整體有息負債在增加。截至2020年上半年末，綠城有息負債為111852萬，較年初增加17%。其中，壹年期短債347.9億，同比增長93.7%。但持有628.5%現金，現金短期負債率達到1.8，凈負債率只有66%，風險可控。
壹年內到期的有息負債65，438+02，同比增長30%-50%，代表了招商、萬科、奧園、中南、凱撒、保利、金茂等房企。
面對“後疫情”時期的挑戰，萬科為保持穩定的財務狀況做出了壹些努力。上半年，公司繼續保持正的經營性現金流。雖然壹年內到期的有息負債總額達到968.2億元，但持有的貨幣資金為6543.8+0942.9億元，遠高於壹年期的短債。
與其他國企相比，越秀的債務水平明顯較低，在地方國企中表現較好。越秀地產財務總監兼執行董事陳靜表示，“目前公司現金流穩定，結合投資開發控制投資強度和開發進度。境內外融資平臺保證資金充足。”
凱撒未來到期的債務中，壹年內到期的債務占26%，五年內到期的長期債務約占765，438+0%，五年以上到期的債務占3%。管理層在中期業績發布會上也表示，下壹步不僅要保證及時交貨，還要縮短銷售回款的時間。同時提高投資擴張的質量，賺取合理的利潤和強勁的現金流，加強回款，用可用資金擴大投資，實現規模、利潤和現金流的平衡。
同比增幅低於30%的壹年內到期有息負債65，438+09，代表房企有R&F、綠地、龍湖、中糧、世茂、融創、恒大等。其中以龍湖、世茂為代表，基本保持良好的債務結構；以R&F、恒大為代表，在減債方面取得了壹些成績。
短債無憂！這13家房企實現了降杠桿。
杜南大數據研究院監測了65家房企的同比數據(部分房企數據不完整)。從同比來看，只有13房企壹年內到期的有息負債出現負增長。其中，五礦、世紀佳緣、綠地香港、碧桂園跌幅最大。
隨著五礦地產收購母公司資產的成功實施？規模將迅速提升，項目數量少帶來的增長壓力將得到緩解。與2019相比，上半年短期負債壓力減緩。2019年，五礦地產短期現金負債率僅為0.53，而2018年同期為3.55，比去年同期高出7倍。壹年內到期的短期債務為72.626億港元，按照財報披露的現金金額和存款情況(38.5億港元)，完全不足以清償這些短期債務。但截至今年上半年，壹年內到期的短期負債同比下降69.9%，現金短期負債率增至1.25。公告指出，隨著國內疫情影響的減輕，五礦將繼續努力抓住包括網絡營銷在內的多元化營銷方式，進壹步促進銷售，努力抓住現金回籠，減輕現金流壓力。
目前三條紅線中，綠地香港的三個指標都沒有踩線。上半年現金流管控不斷加強，銷售回款率高達92%，公司賬面現金存量6543.8億+003.33億，完全覆蓋短期有息負債。同期總負債為917億元，同比上升11%，凈負債率由去年末的18%上升至38%。現金總額與短期負債的比率從去年的2.11下降到1.86。有效計息成本長期保持在6%以下。董事會秘書於蕾表示，由於行業內債務水平較低，綠地香港未來將適度增加債務，並開辟多元化融資渠道。
在之前的規模擴張時代，鄭融地產因為追求高業績，在2018跨過了千億元的門檻。鄭融推出2019-2021“新三年戰略”，加大力度去杠桿，從高增長向高質量發展轉型。截至中期，鄭融的賬面現金為398億元，有息負債為636億元。其中，短期負債占比30%，較2019年末下降4個百分點，銀行貸款、非銀行貸款、企業債券、優先票據占比分別為51%、9%、7%、33%。債務結構持續優化，短期債務占比僅為30%，明顯低於2019年的34.2%。
行業觀察:加快還款速度迎接還債高峰
通過監測典型房企的有息負債總額和壹年內到期的有息負債，可以看到房企整體負債居高不下，考驗著大家的資金鏈。2020年，房企銷售將階段性承壓，迎來償債高峰期。
研究人員認為，面對即將到來的還款高峰期，房企還錢的方式主要有兩種。壹個是融資。為了應對還款高峰期，越來越多的房企將加快融資步伐。但“345融資細則”醞釀近兩年，已在部分重點房企實施。今後將根據實施情況完善和擴大適用範圍。這意味著房地產金融政策仍然不容樂觀。
另壹種是賣，高價少拿地。如何加快銷售回款，搶占更多市場份額，是疫情常態化下房企的重中之重。正如地產高管所說，“走錯地方是壹件很痛苦的事情。”
規劃:廣林
領導:王彥嶺
研究員:，，易，邱永芬，和艾格尼絲。
出品:杜南大數據研究院上市房企課題組。